Valor de imóvel financiado pode subir 15%, se o FGTS for corrigido pela inflação

A substituição da Taxa Referencial (TR) na fórmula da atualização monetária do Fundo de Garantia de Tempo de Serviço (FGTS) dos trabalhadores por um índice de inflação pode beneficiar milhares de pessoas com contas vinculadas, mas prejudicar quem quiser fazer um financiamento imobiliário. Segundo o professor do Ibmec Nelson de Sousa, se o governo tiver que pagar a diferença a quem tem dinheiro no fundo — a correção tem sido pedida por meio de ações judiciais —, o valor das prestações da casa própria deverá aumentar, em média, 0,5%.

Segundo uma simulação feita pelo professor Nelson, um imóvel de R$ 190 mil financiado pelo programa federal de habitação “Minha casa, minha vida” hoje sairia por um total de R$ 364.454,19 (no prazo de 20 anos), considerando a correção atual da prestação (TR mais juros médios de 5% ao ano). Com os juros passando para 8% ao ano — estimativa divulgada por fontes do Conselho Curador do FGTS ao jornal “O Globo” —, o montante final passaria para R$ 421.195,79. Nesse caso o aumento no valor final do financiamento seria de 15,5%.

— O valor do imóvel (no fim do parcelamento) aumentará, e esse aumento provocará uma grande diminuição na tomada de crédito — afirmou Marcello Gonella, professor da Universidade Anhembi Morumbi.

O aumento nos valores, porém, atingiria apenas os financiamentos futuros feitos com recursos do FGTS.

— A mudança atingirá somente a Caixa (Econômica Federal) e apenas alguns financiamentos, que utilizam recursos do FGTS. Estes ficariam descasados (com a correção do dinheiro do fundo pela inflação e não mais pela TR, como pedem os trabalhadores). Para todos os outros bancos, nada mudará — explicou Nelson.

Segundo dados da Caixa, de 2013, as linhas de crédito imobiliário com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) alcançaram R$ 7,8 bilhões, enquanto as operações com dinheiro do FGTS somaram R$ 2,1 bilhões. Aquelas feitas com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR, “Minha casa, minha vida”, faixa 1) totalizaram R$ 2 bilhões. As demais fontes corresponderam a R$ 714,4 milhões”.

O economista e professor do Ibmec Gilberto Braga ressaltou que as ações na Justiça pedem a substituição da TR pelo INPC ou pelo IPCA apenas na fórmula de remuneração das contas de FGTS:

— A ações não mexem no cálculo da TR nos financiamentos imobiliários. Quanto aos juros, sim, é possível que aumentem, mas não há como prever exatamente o quanto.

Procurados, a Caixa Econômica Federal e o Conselho Curador do FGTS não se pronunciaram sobre o assunto.

Pressão na Justiça ajuda, mas não basta

Com o aumento do número de ações na Justiça, o governo federal tem montado uma força-tarefa para derrubar os quase 40 mil processos espalhados pelo país. Segundo “O Globo”, a Caixa Econômica Federal já pediu ajuda à Advocacia-Geral da União (AGU) para recorrer das sentenças. O objetivo é evitar que o assunto chegue ao Supremo Tribunal Federal (STF).

Numa ação civil coletiva apresentada na semana passada, a Defensoria Pública da União (DPU) pede que a Taxa Referencial (TR) seja substituída por algum índice que reflita o aumento dos preços no país desde 1999, ano em que a TR começou a decrescer, devido a um fator redutor determinado pelo Banco Central (BC). Mario Avelino, presidente do Instituto FGTS Fácil, destacou que, apesar de a ação ter validade nacional, todos os trabalhadores que tiveram perdas nos saldos de suas contas deverão entrar na Justiça:

— Quanto mais processos houver, maior será a pressão.

Para Ricardo Pereira Guimarães, advogado trabalhista e professor de Direito da Pontifícia Universidade Católica de São Paulo (PUC-SP), no entanto, a pressão dos trabalhadores na Justiça não basta.

— O Poder Judiciário está acostumado com o grande volume de ações.

Ainda segundo Guimarães, também pode surgir uma proposta do governo, por se tratar de ano eleitoral, já que, matematicamente, é inegável o prejuízo que o trabalhador tem acumulado.

Fonte: Extra Online - 11/02/2014

Financiamento imobiliário com FGTS tem juros de até 8,16%.

 

Empréstimo imobiliário realizado com recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) tem taxas de juros que variam de acordo com a renda familiar e ficam entre 4,5% e 8,16% ao ano, mais TR (0,1416%), de acordo com a Caixa Econômica Federal.

O prazo máximo é de 360 meses (30 anos). A renda mínima para obtenção deste financiamento é de R$ 465 e a máxima é de R$ 5.400 - é considerada a renda mensal do contratante e respectivo companheiro (cônjuge), dependentes e ou demais participantes da operação.

A parcela mensal do financiamento não pode exceder 30% da renda familiar. Dependendo do prazo, o valor do financiamento pode chegar a 90% do valor do imóvel.

Amortização ou liquidação

O FGTS também pode ser utilizado na amortização ou liquidação do saldo devedor e no pagamento de prestações de um consórcio imobiliário.

Ainda segundo a Caixa, em caso de utilização do recurso, o valor do imóvel apurado não pode ultrapassar o limite do de R$ 750 mil (Rio de Janeiro, São Paulo e Distrito Federal) ou R$ 650 mil nos demais estados.

Desde que não haja edificação na propriedade, o FGTS pode ser usado na compra de lotes ou terrenos.

O imóvel tem sempre de estar localizado no município onde o comprador exerce sua principal ocupação; ou em município limítrofe ou integrante da região metropolitana.

Não custa lembrar aqui que quem faz o depósito referente ao Fundo de Garantia na conta do trabalhador é o empregador ou o tomador de serviços - todos os meses, até o dia 7 do mês subsequente ao trabalhado.  O valor devido é de 8% do salário pago.
Fonte: A Tarde - 18/01/2014

As obrigações do fiador no contrato de locação.

 

Para a maioria das pessoas, gera desconforto prestar fiança a amigos ou parentes. Não é pra menos. Ser a garantia da dívida de alguém é algo que envolve riscos. Antes de afiançar uma pessoa, é preciso ficar atento às responsabilidades assumidas e, sobretudo, à relação de confiança que se tem com o afiançado. Afinal, não são poucas as histórias de amizades e relações familiares rompidas que começaram com um contrato de fiança.

Prova disso são os casos envolvendo fiança que chegam ao Superior Tribunal de Justiça (STJ). Impasses que levaram a uma expressiva coletânea de precedentes e à edição de súmulas.

A fiança é uma garantia fidejussória, ou seja, prestada por uma pessoa. Uma obrigação assumida por terceiro, o fiador, que, caso a obrigação principal não seja cumprida, deverá arcar com o seu cumprimento.

Ela tem natureza jurídica de contrato acessório e subsidiário, o que significa que depende de um contrato principal, sendo sua execução subordinada ao não cumprimento desse contrato principal pelo devedor.

Fiança não é aval

É importante não confundir fiança e aval. Apesar de também ser uma garantia fidejussória, o aval é específico de títulos de crédito, como nota promissória, cheque, letra de câmbio. A fiança serve para garantir contratos em geral, não apenas títulos de crédito.

O aval também não tem natureza jurídica subsidiária, é obrigação principal, dotada de autonomia e literalidade. Dispensa contrato, decorre da simples assinatura do avalista no titulo de crédito, pelo qual passa a responder em caso de inadimplemento do devedor principal.

Entrega das chaves

Em um contrato de aluguel, portanto, o proprietário do imóvel exigirá um fiador, não um avalista e, até a entrega das chaves, será ele a segurança financeira da locação do imóvel.

Essa “entrega das chaves”, no entanto, tem gerado muita discussão nos tribunais, sobretudo nas execuções contra fiadores em contratos prorrogados, sem a anuência destes.

O enunciado da Súmula 214 do STJ diz que “o fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu”. Em contratos por prazo determinado, então, não poderia haver prorrogação da fiança sem a concordância do fiador, certo? Depende.

Nessas situações, a jurisprudência do STJ disciplina que, existindo no contrato de locação cláusula expressa prevendo que os fiadores respondem pelos débitos locativos, até a efetiva entrega do imóvel, subsiste a fiança no período em que o referido contrato foi prorrogado, mesmo sem a anuência do fiador (AREsp 234.428).

No julgamento do Recurso Especial 1.326.557, entretanto, o ministro Luis Felipe Salomão, relator, destacou que esse entendimento vale apenas para contratos firmados antes da nova redação conferida ao artigo 39 da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato), introduzida pela Lei 12.112/ 09.

De acordo com o dispositivo, “salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei”. Ou seja, para que a fiança não seja prorrogada automaticamente, é necessário que no contrato esteja especificado que o fiador ficará isento de responsabilidade na hipótese de prorrogação do contrato.

“Diante do novo texto legal, fica nítido que, para contratos de fiança firmados na vigência da Lei 12.112/09 – pois a lei não pode retroagir para atingir pactos anteriores à sua vigência –, salvo pactuação em contrário, o contrato de fiança, em caso de prorrogação da locação, por prazo indeterminado, também prorroga-se automaticamente a fiança, resguardando-se, durante essa prorrogação, evidentemente, a faculdade de o fiador exonerar-se da obrigação, mediante notificação resilitória”, explicou Salomão.

Notificação resilitória

O Código Civil de 2002 também trouxe mudanças em relação à exoneração do fiador. Enquanto o Código de 1916 determinava que a exoneração somente poderia ser feita por ato amigável ou por sentença judicial, o novo código admite que a fiança, sem prazo determinado, gera a possibilidade de exoneração unilateral do fiador.

Para que isso aconteça, o fiador deve notificar o credor sobre a sua intenção de exonerar-se da fiança. A exoneração, contudo, não é imediata. De acordo com a nova redação da Lei 8.245/91, o fiador fica obrigado por todos os efeitos da fiança durante 120 dias após a notificação do credor. Neste caso, o locador notifica o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 dias, sob pena de desfazimento da locação.

Novo fiador

Além dos casos de exoneração, o locador também pode exigir a troca do fiador nas seguintes situações: morte do fiador; ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador declarados judicialmente; alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação do locador e também ao final de contratos por tempo determinado.

Foi o que aconteceu no julgamento do Recurso Especial 902.796, contra uma ação de despejo. Ao término do contrato de aluguel, por prazo determinado e sem previsão de prorrogação, o locador exigiu a apresentação de novo fiador, mas a providência solicitada não fui cumprida.

O locatário argumentou que “não cometeu qualquer falta contratual capaz de suscitar a rescisão e o consequente despejo. Isso porque, em sendo a avença prorrogada por tempo indeterminado, não haveria para ele, ainda que instado a tanto pela locadora, qualquer obrigação de apresentar novo fiador”, que estaria responsável pela garantia do imóvel até a entrega das chaves.

A ministra Laurita Vaz, relatora, negou provimento ao recurso sob o fundamento de que, sendo a fiança ajustada por prazo certo, “há expressa previsão legal – artigo 40, inciso V, da Lei 8.245/91 –, a permitir ao locador que exija a substituição da garantia fidejussória inicialmente prestada, notificando o locatário desse propósito e indicando-lhe prazo para o cumprimento”.

Outorga uxória

O locador também deve ficar atento às formalidades da lei no que diz respeito à outorga uxória do fiador. A outorga uxória é utilizada como forma de impedir a dilapidação do patrimônio do casal por um dos cônjuges. Por isso, a fiança prestada sem a anuência do cônjuge do fiador é nula. É exatamente daí que vem o enunciado da Súmula 332 do STJ: “Fiança prestada sem autorização de um dos cônjuges implica a ineficácia total da garantia.”

No julgamento de Recurso Especial 1.095.441, no entanto, a Sexta Turma relativizou o entendimento. No caso, o fiador se declarou separado, mas vivia em união estável. Na execução da garantia do aluguel, sua companheira alegou a nulidade da fiança porque não contava com sua anuência, mas os ministros entenderam que permitir a anulação seria beneficiar o fiador, que agiu de má-fé.

“Esse fato, ao que se pode depreender, inviabiliza, por si só, a adoção do entendimento sumulado por esta Casa, pois, do contrário, seria beneficiar o fiador quando ele agiu com a falta da verdade, ao garantir o negócio jurídico”, disse o ministro Og Fernandes, relator.

O ministro observou também que a meação da companheira foi garantida na decisão, o que, segundo ele, afasta qualquer hipótese de contrariedade à lei.

Fiança e morte

A outorga uxória vincula o cônjuge até mesmo com a morte do fiador. De acordo com a jurisprudência do STJ, a garantia, que foi prestada pelo casal, não é extinta com o óbito, persistindo seus efeitos em relação ao cônjuge (REsp 752.856).

O mesmo não acontece, entretanto, se o locatário morre. Nesse caso, débitos advindos depois do falecimento, não são direcionados ao fiador.

“É firme a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que, por ser contrato de natureza intuitu personae, porque importa a confiança que inspire o fiador ao credor, a morte do locatário importa em extinção da fiança e exoneração da obrigação do fiador”, explicou o ministro Arnaldo Esteves de Lima no julgamento do Agravo de Instrumento 803.977.

No caso apreciado, depois do falecimento do locatário, a cônjuge permaneceu no imóvel com as filhas. O locador moveu execução contra a fiadora, mas o tribunal de origem entendeu que o falecimento pôs fim à obrigação desta e o STJ confirmou a decisão.

Benefício de Ordem

Se, todavia, nos embargos à execução não puder ser invocada a ausência de outorga uxória ou mesmo a morte do locatário, poderá o fiador lançar mão do Benefício de Ordem.

O Benefício de Ordem é o direito que se garante ao fiador de exigir que o credor acione primeiramente o devedor principal. Isto é, que os bens do devedor sejam executados antes dos seus.

No entanto, o fiador não poderá se aproveitar deste benefício se no contrato de fiança estiver expressamente renunciado ao benefício; se declarar-se como pagador principal ou devedor solidário; ou se o devedor for insolvente ou falido.

Não adianta nem mesmo alegar que a cláusula de renúncia é abusiva, como foi feito no Recurso Especial 851.507, também de relatoria do ministro Arnaldo Esteves de Lima.

"Enquanto disposta de forma unilateral – característica do contrato de adesão – é abusiva e criadora de uma situação de extrema desvantagem para o polo hipossuficiente da relação contratual firmada, qual seja a locatária e seu fiador, impossibilitados de discutir ou de alterar quaisquer cláusulas do contrato objeto da execução”, alegou a defesa.

A irresignação não prosperou porque, segundo o relator, a renúncia ao Benefício de Ordem prevista é expressamente autorizada pelo artigo 828 do Código Civil.

Bem de família

É importante atentar também que, uma vez assumida a obrigação de fiador, não será possível alegar impenhorabilidade de bens na execução, ainda que se trate de seu único imóvel, ou seja, o bem de família.

Foi o que aconteceu no julgamento do Recurso Especial 1.088.962, de relatoria do ministro Sidnei Beneti. No caso, o tribunal de origem considerou o imóvel como bem de família e afastou a penhora, mas o acórdão foi reformado.

“Destaca-se que o Supremo Tribunal Federal, em votação plenária, proferiu julgamento no Recurso Extraordinário 407688, segundo o qual o único imóvel (bem de família) de uma pessoa que assume a condição de fiador em contrato de aluguel pode ser penhorado, em caso de inadimplência do locatário”, justificou o ministro.

A medida está amparada no artigo 3º da Lei 8.009/90, que traz expresso: “A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movida por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.”

No julgamento do Recurso Especial 1.049.425, o ministro Hamilton Carvalhido, relator, chegou a manifestar sua opinião sobre a inconstitucionalidade da lei, mas, diante do entendimento do STF que considerou constitucional a penhora e da jurisprudência do STJ, votou conforme o entendimento firmado, mesmo sem concordar.

“A meu sentir, fere o princípio constitucional de igualdade, não podendo prevalecer, ainda mais quando, por norma constitucional posterior à lei, firmou-se o caráter social da moradia. Este Tribunal, entretanto, acompanhando a decisão da Corte Suprema, tem assentado a regularidade da aludida exceção, inclusive para os contratos de aluguel anteriores à vigência da Lei nº 8.245/91”, apontou Carvalhido.

Processos:

AREsp 234428

REsp 1326557

REsp 902796

REsp 1095441

REsp 752856

Ag 803977

REsp 851507

REsp 1088962

REsp 1049425  
Fonte: STJ - Superior Tribunal de Justiça - 19/01/2014

PF descobre fraude milionária contra a Caixa.

 

 

 

A Polícia Federal desencadeou no sábado (18) uma operação em três Estados para desarticular uma quadrilha que fraudou a Caixa Econômica Federal em mais de R$ 70 milhões no fim do ano passado.

De acordo com a PF, o banco disse que se trata da maior fraude já sofrida em toda sua história.

Os bandidos contaram com a ajuda do gerente de uma agência bancária de Tocantinópolis (TO) para receber um falso prêmio da Mega-Sena sem que apresentassem o bilhete vencedor. O funcionário da Caixa está preso desde 22 de dezembro, antes do início da Operação Éskhara.

Segundo o delegado da PF Omar Afonso de Ganter Peplow, a fraude consistiu na transferência de R$ 73 milhões para uma conta corrente em nome de uma pessoa fictícia, aberta no dia 5 de dezembro. Dessa conta, o dinheiro foi repassado para diversas outras espalhadas pelo país.

Ainda de acordo com a PF, os gerentes da Caixa têm uma senha de acesso à conta que realiza os pagamentos de prêmios da Mega-Sena. Mas, antes de pagarem o prêmio, eles precisam enviar o bilhete vencedor para a superintendência do banco em São Paulo, a fim de comprovar sua validade.

Neste caso, a Caixa não recebeu nenhum bilhete que comprovasse a premiação, mas o valor foi transferido com sucesso.

O agente da PF Jorge Apolônio Martins disse que essa é a quarta vez que o golpe é aplicado no Brasil. A Caixa já bloqueou as contas e recuperou cerca de 70% do dinheiro desviado.

Na operação, foram expedidos cinco mandados de prisão preventiva, dez mandados de busca e apreensão e um mandado de condução coercitiva (quando o suspeito é obrigado a depor na delegacia) nos Estados de Goiás, Maranhão e São Paulo.

Entre os investigados está o suplente de deputado federal Ernesto Vieira Carvalho Neto, do PMDB do Maranhão. Ele foi preso na tarde de sábado (18) em uma estrada entre os municípios maranhenses de Carolina e Estreito.

De acordo com a PF, Carvalho Neto tentou fugir e foi capturado em um cerco que teve o apoio de policiais militares. O suplente foi levado para a prisão provisória de Araguaína (TO).

Carvalho Neto adquiriu um avião de pequeno porte há menos de um mês, e a PF suspeita que a compra tenha sido feita com dinheiro da fraude.

A reportagem não conseguiu contato com a Câmara dos Deputados nem com a assessoria do suplente.

Os investigados pela operação devem responder pelos crimes de peculato (desvio de dinheiro público por funcionário do Estado), receptação majorada (de bem público), formação de quadrilha e lavagem de dinheiro. As penas podem chegar a 29 anos de reclusão.

A quadrilha está espalhada pelo Brasil, o que dificulta a investigação, segundo a PF.

Policiais federais do Tocantins, Goiás, Maranhão e São Paulo participaram da operação; ao todo, há mais de 65 agentes envolvidos.

A Caixa afirmou, em nota, que acionou a polícia assim que a fraude foi percebida e se disse à disposição da PF para colaborar com a investigação.
Fonte: Folha Online - 18/01/2014